Par Danielle Lafleur, notaire
Il est important de rédiger et de signer un bail avec le plus de détails possible pour éviter des conflits de toute nature et de clarifier les bases de l’entente entre le locateur et le locataire.
Un bail d’une terre agricole est un contrat qui est consenti par un propriétaire (locateur) permettant à un tiers (locataire) de la cultiver pendant un certain temps en échange d’un loyer. Le montant de location peut varier selon les régions, en fonction des unités thermiques, du genre de culture et du taux moyen de location dans la région visée. Cette location tient compte également de la qualité du fonds de terre pour obtenir un bon rendement: terre drainée, son état de fertilisation, d’entretien, etc.
Autres points à aborder
En sus des renseignements de base usuels (noms du propriétaire et du locataire, numéro de lot, numéro de matricule du compte de taxes, dates de début et de fin de bail, superficie louée, le loyer, les modalités de paiement, etc.), il y aurait lieu de discuter, ou non, des points suivants:
– La location comprend-elle certains bâtiments? Qui verra à l’entretien locatif / aux grosses réparations?
– Le loyer pourrait-il être basé en fonction du rendement / de la production?
– Est-ce que le renouvellement est automatique? (Si oui, ne pas faire atteindre 40 ans au total, car la Municipalité pourrait exiger un droit de mutation [taxe de bienvenue].)
– Si le bail est renouvelé ou est sujet à une option de renouvellement, quel sera le nouveau loyer? La durée de l’option?
– Qui est bénéficiaire du remboursement de taxes par le MAPAQ? Que se passera-t-il si le gouvernement modifie le remboursement, ou l’abolit?
– À quelle fin doit être utilisé le fonds de terre? Le locataire peut-il étendre du fumier? Le locateur veut-il interdire certains usages?
De plus, on peut décrire le champ (l’état des fossés, le drainage, les tas de roches, un étang, une rivière, etc.), car, à la fin du bail, le locataire devra remettre les lieux loués au moins dans le même état, ou mieux!
Le propriétaire pourrait aussi vouloir y inclure un droit de passage pour ses propres besoins.
Si la location vise plusieurs années, le bail pourrait aussi inclure des clauses relatives aux conditions de fertilisation et d’entretien, aux travaux à effectuer (labour, chaulage, nivellement, drainage, etc.), à la garantie de «bon usage» comme dans le cas de conditions spécifiques en agriculture biologique, à la rotation des cultures (exemple: un an de soya et quatre ans de culture pour éviter les maladies), au partage de frais avec le propriétaire (identifier les frais et les conditions).
Si le bail est à long terme, le locataire devrait prévoir de faire publier le bail afin d’obliger tout nouvel acheteur à respecter la durée totale du bail existant incluant ses options de renouvellement, le cas échéant.
On peut aussi prévoir au bail une clause d’option d’achat de la terre ou une clause de droit de premier refus au bénéfice du locataire en cas de désir de vente de la terre par le propriétaire (locateur).
Finalement, il faut réaliser qu’à peu près toutes les clauses se négocient et que les écrits restent alors que les paroles s’envolent!
Danielle Lafleur, notaire à Saint-Eustache,
avec la collaboration de
Josée Villeneuve, technicienne juridique
Tél.: 450 473-2741, poste 302 / poste 304
Source: Une initiative conjointe, CECPA et CRAAQ, Combien louer une terre agricole?, Édition 2019.
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